Quando occorre l'unanimità dei condomini? a Cuneo

# Quando occorre l'unanimità dei condomini? Domande che mi fate spesso

Domanda 1: "Serve davvero l'unanimità per fare lavori sull'immobile condominiale?"

Domanda 2: "Se un condomino dice no, posso comunque procedere con la maggioranza?"

Spiego subito la prima risposta: non sempre serve l'unanimità. In molte decisioni (lavori ordinari, nomina dell'amministratore, spese comuni di gestione) la legge prevede maggioranze qualificate e non l'unanimità; invece per modifiche dello stato delle parti comuni o innovazioni che alterano la destinazione d'uso può essere richiesta unanimità o una maggioranza molto alta. In pratica, tutto dipende dall'oggetto della delibera, dal regolamento condominiale e dal nesso causale tra l'opera e il diritto dei singoli (cioè quanto l'intervento incide sui diritti individuali).

Sono avvocato a Cuneo, lavoro direttamente con persone in centro e nei comuni limitrofi, e dico le cose come stanno: spesso una parola sbagliata in assemblea o un verbale mal redatto fanno saltare tutto.

Dal mio studio: subito al punto, come la penso

Quando mi portano una pratica qui a Cuneo comincio dal concreto: chi vuole cosa, chi paga e che documento dimostra quel "voglio". Se l'oggetto comporta perdita o limitazione di un diritto individuale (per esempio restringere l'uso esclusivo di un balcone) la questione cambia radicalmente. Se invece si tratta di rifare il tetto o di lavori necessari per la sicurezza (in genere opere di manutenzione straordinaria o riparazioni per sicurezza) la legge dà margini diversi alle maggioranze.

"Non possiamo rimandare: il balcone perde pezzi."

"Capisco, allora conviene agire in fretta e documentare subito; le prime 48 ore sono decisive."

Prime 24/48 ore: cosa fare (e gli errori che distruggono la pratica)

Nelle prime 24/48 ore conviene agire così: fermare la situazione (foto, video, avvisi), raccogliere prove scritte (email, messaggi, eventuali notifiche all'amministratore) e contattarmi per una valutazione immediata. Errori che vedo spesso e che rovinano tutto: delegare verbalmente decisioni senza metterle per iscritto; accettare promesse orali dall'amministratore; non chiedere l'accesso ai verbali o alle fatture.

Azioni pratiche da compiere nelle prime 48 ore:

1) fotografare e filmare danni o situazioni pericolose con data e ora;

2) inviare una comunicazione scritta all'amministratore (PEC se possibile) segnalando il problema;

3) conservare ricevute o preventivi relativi ai danni o ai lavori.

Numeri utili: 24–48 ore per le prime azioni, 3 errori tipici che ho citato, 1 comunicazione da inviare subito. Questi passi non costano quasi nulla ma possono valere migliaia di euro in un contenzioso.

Strada stragiudiziale vs giudiziale: il percorso che probabilmente affronteremo

Racconto come procede normalmente, perché è quello che i condomini a Cuneo mi chiedono quando vengono in studio: prima si tenta la mediazione o la trattativa (stragiudiziale), poi, se necessario, si va in Tribunale competente per territorio (giudiziale).

Stragiudiziale: incontro con l'amministratore e i condomini interessati; richiesta formale di convocazione dell'assemblea; eventualmente una diffida per PEC. Tempi medi in questa fase: 10–60 giorni, dipende dalla disponibilità delle parti e dal regolamento condominiale. Vantaggi: costi più bassi, tempi più brevi, rischio limitato di escalation.

Giudiziale: deposito dell'atto, istruttoria probatoria (testimoni, perizie), eventuale fase istruttoria orale. Qui i tempi aumentano (ordine di grandezza: 12–36 mesi per una decisione di primo grado, Ministero della Giustizia – ultimi report disponibili) e i costi salgono (vedi sotto). Però il tribunale può imporre azioni e condannare al risarcimento o all'esecuzione forzata di quanto deciso.

Aspettative realistiche: la procedura stragiudiziale può risolvere circa il 50% dei casi di conflitto condominiale (dipende dalla buona volontà dei partecipanti e dalla documentazione disponibile); per le altre si procede al giudizio.

Denaro e tempi: chi paga cosa, rischi, quando conviene

La domanda su tempi e costi è la più delicata. Chi paga le spese? Se la decisione è approvata in assemblea, le spese comuni vengono poste a carico dei condomini secondo millesimi; se invece un singolo agisce per ottenere un provvedimento giudiziale (es. pericolo imminente o risarcimento), spesso quel condomino anticipa le spese legali, potendo poi chiederne il rimborso se vince.

Range costi realistici: consulenza iniziale scritta 150–500 euro; procedimento giudiziale semplice (fasi iniziali) 1.000–5.000 euro; contenziosi complessi con perizie e più gradi di giudizio 5.000–20.000 euro. Questi numeri variano per 3 fattori principali: valore della controversia, necessità di perizia tecnica, numero di gradi di giudizio.

Quando conviene procedere? Conviene se il beneficio atteso supera costi e tempi, oppure se c'è un pericolo immediato (in quel caso conviene anticipare la tutela) oppure se la questione riguarda diritti soggettivi fondamentali. Non conviene quando la perdita è economica minima rispetto ai costi della lite (e qui farei una valutazione economica con il cliente).

Numeri utili inseriti: range costi (150–500; 1.000–5.000; 5.000–20.000), tempi giudiziali 12–36 mesi, percentuale indicativa di risoluzione stragiudiziale ~50% (ordine di grandezza).

Prove decisive: cosa serve e perché

Nel condominio la prova è spesso il punto critico. L'onere della prova (cioè chi deve dimostrare un fatto) ricade su chi fa valere una pretesa. Serve quindi dimostrare sia il fatto (es. infiltrazione) sia il nesso causale (cioè che l'infiltrazione è dovuta a quella perdita e non ad altra causa). Per provare si usano fotografie datate, preventivi o fatture, testimonianze, e soprattutto perizie tecniche (CTU). Più la prova è documentale e datata, più è solida.

Esempio realistico: se il mio cliente a Cuneo mostra che l'infiltrazione è iniziata dopo un lavoro di lattoneria effettuato da un vicino, occorre prova del rapporto causale (con una perizia che colleghi il danno alla lavorazione) e prove della tempistica (email, fatture, fotografie).

Numeri utili: perizia tecnica spesso costa 800–3.000 euro; raccolta documenti/verbali 1–2 settimane; testimonianze utili 2–5 persone (se disponibili).

Prescrizione e decadenze: spiegato semplice

Prescrizione significa che, se non eserciti un diritto entro un certo termine, quel diritto si estingue (termine estintivo). Decadenza è diversa: è la perdita del diritto per il mancato esercizio entro un termine perentorio previsto dalla legge, spesso senza possibilità di sospensione. Nesso causale è la relazione di causa-effetto necessaria per collegare un comportamento al danno. Onere della prova è l'obbligo di chi agisce di dimostrare i fatti su cui fonda la propria richiesta.

Ecco una micro-tabella per orientarsi (termini indicativi; consultare il Codice Civile o un professionista per il caso specifico):

Nota: i termini variano e alcuni sono soggetti a interpretazione giurisprudenziale; la tabella è orientativa.

Tre scenari che incontro spesso a Cuneo

Scenario 1 — Lavori al tetto decisi a maggioranza: Un condominio di Cuneo centro approva con maggioranza i lavori di messa in sicurezza del tetto. Un condomino si oppone sostenendo che si tratta di un'opera che incide sulla sua proprietà esclusiva: valutiamo se il regolamento e la natura dell'opera richiedano maggioranze più qualificate; tentiamo la stragiudiziale, poi, se serve, impugniamo. Tempi: assemblea convocata in 20–45 giorni; eventuale giudizio 12–36 mesi.

Scenario 2 — Infiltrazioni e responsabilità: Un vicino nell'hinterland ha rifatto il balcone e, dopo, sono comparse infiltrazioni nell'appartamento sottostante. In 48 ore raccogliamo foto, preventivi, e chiediamo all'amministratore i verbali; se la situazione è pericolosa chiediamo un provvedimento urgente al Tribunale. Costi per una perizia locale 800–2.500 euro; se vince il condomino, i costi possono essere interamente recuperati.

Scenario 3 — Delibera nullità per difetto di convocazione: Un condomino sostiene che la convocazione non è stata inviata correttamente (in centro di Cuneo). Se manca la prova della consegna della convocazione (ricevuta o PEC), il rischio è che la delibera venga annullata. Tempi per l'impugnazione: breve (30–180 giorni indicativi); qui l'errore tipico è non conservare le ricevute.

FAQ dense e pratiche

1) Quando serve l'unanimità per modificare le parti comuni?

L'unanimità è richiesta in casi particolari (modifica strutturale o di destinazione d'uso che tocchi diritti individuali). Spesso la legge prevede maggioranze qualificate; per capire se l'oggetto richiede l'unanimità serve leggere il Codice Civile e il regolamento condominiale, e verificare il nesso causale tra l'opera e il diritto del singolo.

2) Se un condomino blocca l'accesso per lavori urgenti, cosa posso fare?

Documenti il rifiuto con PEC, chieda l'intervento dell'assemblea, e valuti una richiesta d'urgenza al Tribunale (provvedimento cautelare) se c'è pericolo imminente. In molti casi la soluzione passa prima da una diffida formale.

3) Quanto tempo ho per impugnare una delibera assembleare?

I termini variano (prescrizione/decadenza cambiano a seconda della fattispecie); ci sono termini brevi per l'annullabilità e termini diversi per la nullità. Per non perdere il diritto, è prudente agire entro 30–180 giorni e consultare subito chi assiste.

4) Chi paga le spese di un intervento fatto d'urgenza da un condomino per evitare danni?

Se l'intervento è urgente per la collettività e necessario, la spesa può essere posta a carico del condominio; ma la situazione va documentata e approvata in seguito dall'assemblea o riconosciuta dal giudice.

5) È utile la mediazione prima di andare in giudizio?

Sì: la mediazione può risparmiare tempo e denaro e spesso è obbligatoria in materia condominiale per alcune controversie; i tempi medi per una mediazione sono 30–90 giorni, e il tasso di successo dipende dalla qualità delle prove e dalla disponibilità delle parti.

6) Dove devo rivolgermi a Cuneo per un atto urgente?

Contatti l'ufficio competente per territorio e il Tribunale competente (Tribunale di Cuneo per le cause locali), ma prima mi chiami per valutare la strategia e ridurre i tempi; l'assistenza legale Cuneo Quando occorre l'unanimità dei condomini? può fare la differenza tra vincere e restare bloccati.

Infine, se cercate un avvocato Quando occorre l'unanimità dei condomini? Cuneo o volete un preventivo sui tempi e costi Cuneo: Quando occorre l'unanimità dei condomini? contattatemi: lavoriamo insieme per trasformare la domanda in una soluzione concreta, pratica e commisurata alla realtà del vostro condominio a Cuneo.