Quando occorre l'unanimità dei condomini? a Savona

# Quando occorre l'unanimità dei condomini? — dallo studio a Savona

"Devo ottenere il consenso di tutti i condomini per questo lavoro?"

"Se non ho l'unanimità, posso comunque procedere?"

Risposta rapida alla prima domanda: l’unanimità (cioè il 100% dei partecipanti) serve ogni volta che la deliberazione tocca diritti soggettivi individuali in modo irreversibile o assegna a uno o più condomini un vantaggio esclusivo sulle parti comuni; quando cioè non basta una maggioranza perché la decisione cambia il contenuto del diritto di proprietà di qualcuno. Io lo verifico subito (con il titolo, il regolamento e la giurisprudenza), perché la differenza tra maggioranza e unanimità spesso vale migliaia di euro e anni di contenzioso.

Dal mio studio in centro a Savona, incontro spesso persone preoccupate: vogliono ristrutturare il vano scale, chiudere un balcone, o assegnare un uso esclusivo di una porzione comune. Capisco la fretta (tra lavoro e spostamenti), quindi ecco come agisco e cosa suggerisco concretamente nelle prime ore.

Primo passo: che fare nelle prime 24–48 ore

Nei primi 24–48 ore (sì, il tempo conta) cerco di ottenere tre cose: la copia del regolamento condominiale, il verbale dell’ultima assemblea e qualsiasi titolo di proprietà/atto catastale. Se ci sono lavori, faccio fotografie e, se possibile, blocco l’esecuzione con una diffida scritta. Errori tipici che rovinano tutto: parlare a voce con il vicino senza mettere nulla per iscritto; far partire i lavori pensando che la maggioranza sarà favorevole; non chiedere subito il verbale dell’assemblea (spesso non è conforme). Un altro errore frequente è non verificare l’esistenza di servitù o vincoli urbanistici prima di integrare una proposta.

Micro-dialogo reale in studio:

Cliente: "Non possiamo solo cominciare, no?"

Io: "Se iniziamo senza verificare i titoli, rischiamo di dover smontare tutto; meglio fermarsi 48 ore e mettere insieme le prove."

Segue un breve elenco (solo tre voci) di azioni practicali che consiglio nei primi due giorni:

• Richiedere per iscritto verbali, regolamento e atti catastali all’amministratore.
• Fotografare e documentare lo stato dei luoghi (data, ora, firma di testimone se possibile).
• Inviare una diffida formale al vicino o all’amministratore se sono in corso interventi non autorizzati.

Percorso reale: stragiudiziale vs giudiziale, passo dopo passo

La strada più tranquilla è sempre quella stragiudiziale: confronto con amministratore, richiesta di convocazione dell’assemblea (spesso bastano 5–20 giorni per una convocazione pratica, dipende dall’amministratore e dallo stato di urgenza), proposta alternativa, mediazione o accordo scritto. Se la questione riguarda l’uso o l’assegnazione di parti comuni, conviene predisporre un progetto tecnico e una proposta economica di compensazione (se ammessa), perché questo cambia il quadro negoziale.

Se non si raggiunge l’accordo, il passo seguente è il giudizio di impugnazione della delibera o l’azione per accertare la nullità/annullabilità. I tempi giudiziali possono andare da 12 fino a 36 mesi per una controversia condominiale (Ministero della Giustizia 2022 — ordine di grandezza; dipende dall’urgenza, dall’ufficio giudiziario e dall’eventuale CTU). L’onere della prova (cioè chi deve dimostrare i fatti) resta spesso in capo a chi contesta la decisione: se si sostiene che la delibera lede un diritto individuale, bisogna portare documenti, fotografie, perizie. Il nesso causale (la relazione fra fatto e danno) va spiegato e provato (per esempio: la chiusura del balcone ha ridotto il valore di una unità immobiliare, dimostrabile con perizia).

Tempi tipici per le fasi:

• Stragiudiziale: 2–8 settimane per tentare una soluzione pratica.
• Giudiziale (fase istruttoria + decisione di primo grado): 12–36 mesi.
• Eventuale appello: ulteriori 12–24 mesi.

Soldi e tempi: chi paga cosa, rischi e convenienza

I costi variano a seconda della strada che si sceglie. In ordine di grandezza: la gestione stragiudiziale (interventi legali, lettere, mediazione) può costare poche centinaia di euro; un contenzioso giudiziale, con perizie tecniche e udienze, può salire a qualche migliaio o più (range orientativo 1.500–8.000 euro, dipende da onorari, necessità di CTU, numero di testimoni e durata). CTU e perizie costano spesso tra 1.000 e 5.000 euro, in base alla complessità tecnica. Gli oneri processuali (spese di cancelleria, notifiche) sono aggiuntivi. Chi paga? In genere ciascuna parte anticipa i propri costi; alla fine del processo il giudice può condannare la parte soccombente alle spese, ma la pronuncia sulle spese può coprire solo una parte degli onorari e spesso lascia spese residue.

Quando conviene procedere? Se il valore economico della questione (danno stimato o valore dell’esclusiva richiesta) supera nettamente i costi probabili e se le prospettive di successo sono fondate, conviene procedere. Se invece l’oggetto è di modesta entità e non c’è prova chiara, la via stragiudiziale o la rinuncia (contro un piccolo indennizzo) può essere più prudente.

Dati utili (ordine di grandezza e riferimenti):

• 24–48 ore: tempo critico per raccogliere prove/documenti.
• 2–3 errori tipici che complicano il contenzioso (discussioni verbali, avvio lavori, mancata documentazione).
• 2–8 settimane: tentativo stragiudiziale medio.
• 12–36 mesi: durata media di una controversia in sede civile (Ministero della Giustizia 2022 — ordine di grandezza).
• 1.000–5.000 euro: range orientativo per CTU/perizie complesse.
• 1.500–8.000 euro: possibile costo complessivo di un contenzioso medio (variabile).

Prove decisive: cosa serve e perché

Le prove che valgono sono: il titolo (atto di proprietà, regolamento condominiale), il verbale dell’assemblea (se esiste), le fotografie datate, le comunicazioni scritte (PEC o raccomandate), le relazioni tecniche (perizie) e le testimonianze scritte. Per esempio, se un condomino ha chiuso un balcone dicendo di avere il permesso, il titolo di proprietà o la delibera assembleare che lo autorizza è fondamentale; senza quello, la difesa si basa su fotografie, testimonianze e perizia tecnica che dimostri l’alterazione della volumetria o del decoro.

Spiego brevemente alcuni termini tecnici: prescrizione (perdita del diritto per l’inerzia dopo un certo periodo), decadenza (perdita di un potere per non aver esercitato un’azione entro un termine perentorio), nesso causale (collegamento tra fatto e danno), onere della prova (chi deve dimostrare un fatto). Questi concetti sono centrali: se non agisci entro il termine di decadenza, perdi la possibilità di impugnare.

*La tabella dà tempi indicativi; per i riferimenti normativi occorre sempre verificare il singolo caso con il Tribunale competente.

Tre scenari reali “se succede X a Savona…”

Scenario 1 — Un condomino chiude un balcone a Savona senza delibera: il vicino mi porta foto e la ricevuta di una PEC inviata all’amministratore. Avvio immediatamente una diffida (entro 48 ore), chiedo la convocazione dell’assemblea e preparo la richiesta di sospensione dei lavori. Se non si ottiene accordo, preparo la querela/impugnazione: si procede con CTU per dimostrare alterazione della volumetria; tempi probabili 6–18 mesi per la conclusione della fase istruttoria.

Scenario 2 — L’assemblea di uno stabile nell’hinterland di Savona assegna l’uso esclusivo di un cortile a uno solo dei condomini: valuto il titolo e il regolamento; se manca l’unanimità e la decisione incide su diritti individuali, impugno. Prima proviamo mediazione (2–3 mesi) perché spesso si risolve con indennizzo; se fallisce, si passa al giudice: rischio aumento spese e 12–36 mesi per la sentenza.

Scenario 3 — Un amministratore propone una modifica del regolamento condominiale che cambia la ripartizione delle spese: qui non serve l’unanimità per tutte le materie; serve la maggioranza (che verifico in millesimi). Agisco controllando che la delibera abbia la maggioranza necessaria e che non violi norme imperative: in caso contrario, impugniamo entro i termini e chiediamo copia integrale del verbale (spesso elemento decisivo).

Domande frequenti — quelle che diventano storia (6 risposte dense)

1) Quando serve esattamente l’unanimità?

L’unanimità è richiesta quando la deliberazione incide in modo sostanziale sui diritti individuali (assegnazione esclusiva di parti comuni, rinuncia al diritto di proprietà, modifiche tali da ledere diritti personali). La verifica richiede titolo, regolamento e, spesso, intervento tecnico: è una questione di sostanza, non solo di numeri.

2) Posso iniziare i lavori se ho la maggioranza ma non l’unanimità?

Se la materia è riservata all’unanimità, no. Procedere espone al rischio di ordine di ripristino e di richiesta di risarcimento. Se invece la decisione rientra nelle competenze della maggioranza, devi rispettare le modalità (convocazione, quorum) per non veder annullata la delibera.

3) Quanto tempo ho per contestare una delibera?

I termini variano in funzione della notificazione, della presenza in assemblea e della natura della censura; orientativamente è bene agire entro poche settimane (30–90 giorni) per non incorrere in decadenze. Verifichiamo subito il tuo caso: spesso la tempestività cambia l’esito.

4) Che prove servono per vincere una causa su uso comune?

Titoli (atti), verbali, corrispondenze, fotografie datate, relazioni tecniche e, se possibile, testimonianze scritte. Il giudice valuta il nesso causale: devi dimostrare non solo l’atto (es. chiusura del balcone) ma anche l’effetto (danno o pregiudizio).

5) Quanto costa fare ricorso a Savona?

Per un tentativo stragiudiziale si parla di poche centinaia di euro; per contenziosi con CTU e udienze il costo può salire a qualche migliaio (range 1.500–8.000 euro). Le variabili: complessità tecnica, numero di parti, necessità di consulenze e durata del giudizio. Posso fare una stima più precisa dopo aver visto documenti e perizia preliminare.

6) Dove trovo assistenza e cosa devo portare al primo appuntamento?

Porta copia degli atti di proprietà, del regolamento condominiale, del verbale assembleare e ogni comunicazione (PEC, raccomandate) e fotografie. Se sei a Savona centro o nei comuni limitrofi, lavoro direttamente con l’ufficio competente per territorio e posso indicare il Tribunale competente. Per una prima valutazione ti offro assistenza permettendoti di capire se conviene un ricorso o una composizione stragiudiziale: perché l’obiettivo è risolvere, non prolungare il conflitto.

Se vuoi sapere come fare Quando occorre l'unanimità dei condomini? a Savona posso fissare un incontro in studio o una consulenza online: valutiamo documenti insieme e ti do indicazioni pratiche sui tempi e sui costi. Se ti interessa anche il tema del risarcimento/ricorso Savona per Quando occorre l'unanimità dei condomini? preparo una scheda economica personalizzata. Per qualsiasi passo, l’assistenza legale Savona Quando occorre l'unanimità dei condomini? la fornisco io personalmente, valutando tempi, prove e possibili soluzioni pratiche.